top of page

Kiracı Hakları Nelerdir? Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Son birkaç yılda mahkemeleri en çok meşgul eden konulardan biri kiracı- ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklardır. Ülkemizdeki enflasyon ve hayat pahalılığı ve başka birçok nedenle her alanda fiyatlar artmış sonuç olarak kira ücretleri de bundan nasibini almıştır. Bu konuda ev sahiplerinin ise kiracının sözleşme ve kanuni haklarını ihlal ederek kiracılara yüksek oranda zam yaptığı görülmektedir.

Kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu hakların korunması, hem kiracı hem de ev sahibi için önemlidir. Kiracıların haklarını bilmeleri, olası sorunların çözümünde yardımcı olacaktır. Bu yazımızda, 2023 kiracı hakları ve kira artışı hakkında bilinmesi gerekenleri ele alacağız.


Kiracı Hakları

Kiracı hakları, bir kira sözleşmesinin taraflarından olan kiracının sahip olduğu haklardır. Kira sözleşmesine konu malın cinsine göre kiracı hakları da değişiklik göstermektedir. Ancak biz bu yazımızda konut ve çatılı işyerleri üzerinde duracağız. Kiralanan mal ev veya işyeri ise bu yazı sizler için daha faydalı olacaktır.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları şu şekilde sıralanabilir:
  1. Kiralanan Yerin Kullanım Hakkı:

  2. Kiralananı kararlaştırılan tarihte teslim alma hakkı

  3. Depozitonun geri alınması hakkı

  4. Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenme yasağı

  5. Haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı

  6. Ayıbın giderilmesini isteme hakkı

  7. Konut ya da işyerinin kira sözleşmesi boyunca, kiraya verildiği gibi kalmasının sağlanmasını kiraya verenden isteme hakkı

  8. Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiralanan taşınmazı başkasına devretme ya da alt kiraya verme hakkı

  9. Kullanımla ilgili olan yan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme hakkı

  10. Kiralananın kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması, önemli derece engellenmesi ve bunların verilen süre içerisinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı


KİRA ARTIŞ ORANI

Yasa koyucu yıldan yıla değişen enflasyon vb. nedenlerden dolayı kiraya verenleri korumuş ve bu nedenle o yılki enflasyona göre olacak bir kira zammına izin vermiştir. Kira artışı, taşınmaz için yapılan kira ücretinin artışı yılda bir kez olmak üzere gerçekleşir. Kira artış oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer adıyla TÜFE’ye göre hesaplanır. Taşınmazın aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamaz. Aynı zamanda kira artış oranı Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine uygun bir şekilde yapılmalıdır. Bu durum kural olarak böyledir. Ancak 08.06.2022 tarihinde TBMM Genel Kurulundan geçen düzenleme uyarınca, 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olmak üzere kira artış oranı bir önceki yılı geçmemek koşulu ile en fazla %25 olmasına karar verilmiştir. Daha sonra bu sınır 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır. Ayrıca TÜFE oranı %25’ten az ise kira artışı TÜFE’ye göre bir oran belirlenecektir.
Kira artışının hesaplanma mantığını anlatacak olursak,
Örneğin 4.000 TL aylık kirası olan bir ev buldunuz ve 05.05.2022 tarihinde kira sözleşmesi imzaladınız.
Sözleşmeniz 05.05.2023 yılında 1 yılını tamamlayacak ve kira artışı yapılabilecektir. Bu kira zammı da en fazla %25 olacaktır. Yani ev sahibinizin sizden isteyebileceği kira en fazla 5.000 TL’dir.

KİRACI HAKLARI İLE İLGİLİ SIKÇA SORULAN SORULAR

Kira Artışında Kiracının Hakları Nelerdir?

Kira bedeli kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranına göre her yıl kendiliğinden artmaktadır. Ancak bu oran her halükarda 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyecektir. Konutlarda da yukarıda anlattığımız tarihe kadar %25’i geçemez. Sözleşme imzalandıktan beş yıl sonra ise taraflar; kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla dava açabileceklerdir. Ancak 5 yıl sonra açılabilecek dava ile kira konusu malın değeri piyasa değerine göre belirlenebilecektir. Olağanüstü koşullar dışında taraflar yukarıda belirlenen artış oranına riayet etmek zorundadır.

Kiracı Kira Bedelinde İndirim İsteyebilir mi?

Kiracı eğer çok yüksek kira ödüyorsa aynı şekilde kira tespit davası açabilecektir. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra (pandemi örneğin) kiracı açısından kendisinden kaynaklanmayan olağanüstü bir durumdan dolayı şartların değişmesi sebebiyle kiracının kiraya verenden kira bedelinde indirim yapmasını isteme hakkı vardır. Fakat mal sahibi kira bedelinde indirim yapma talebini reddederse, kiracı mal sahibine kiranın uyarlanması davası açabilir.
Kira uyarlama veya kira fark etmeksizin hakimden talep edilen şey kiranın bir şekilde yeniden belirlenmesi olacaktır. Hangi davanın açılmasının daha doğru olacağı somut olayın özelliklerine göre değişir. Bu nedenle böyle bir durumda avukata danışılması önemlidir.

Kira Sözleşmesi’nin Süresi Sona Ererse Ne Olur?

Konutlar için genellikle kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmaktadır. Ancak uzun konut veya işyeri kiralarında belirlenen süre sona ermiş olsa bile kiraya veren 10 uzama yılı dolmadan sözleşmeyi feshedemez. Zira kira sözleşmesi, sözleşmede belirlenen süre sona ermeden 15 gün öncesine kadar kiracı tarafından feshedilmezse kendiliğinden bir yıl daha uzamış olur. Bu açıdan yasa koyucu kiracıyı korumuştur.

Kiracı Sözleşme Bitmeden Önce Evden Çıkabilir mi?

Kiracının kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetme imkânı vardır. Kiracı bu hakkını kullanabilmek için mal sahibine yazılı bildirim yapmak zorundadır. Kiracının; kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam edebilecektir. Belirli bir süre söz konusu konutun boş kalmasından dolayı kiracının yükümlülüğü devam edecektir. Ancak kiraya veren, yeni bir kiracı bulduğunda bu borçtan kurtulmuş olur.

Kiracı Sözleşmeyi Devredebilir mi?

Kiracının, kiraya verenden yazılı onay alma şartı ile kira sözleşmesini başkasına devretme hakkı vardır. Devir gerçekleştikten sonra yeni kiracı eski kiracının tüm haklarını ve borçlarını da devralmış olacaktır. Ancak işyeri kiralarında kiracı kiraya verenin yazılı rızası alınmasa da kira sözleşmesi devredilebilir. Bu durumda da tabi devreden kiracı, kiraya verene karşı iki yıl daha sorumlu olmaya devam edecektir. Her ne kadar işyeri kiralarında kiraya veren kira sözleşmesinin devrine rıza göstermek zorunda olsa da belirli durumlarda bu duruma itiraz edebilir.

Kiracı Taşınmazı Başkasına Kiraya Verebilir mi?

Kiracının, kiraya verenden yazılı onay alma şartı ile kira sözleşmesini başkasına kiraya verme hakkı vardır. Bu durumda kendisi mal sahibine kira ödemeye devam edecek olup alt kiracıdan da kira alacaktır. Mal sahibi ile ana kiracı arasındaki sözleşme sona erdiğinde alt kiracının kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermektedir. Bu durumda alt kiracı taşınmazı tahliye etmek zorundadır.


Erken Tahliye Halinde Depozito Kiracıya İade Edilir mi?

Depozito, evin kiracı tarafından teslim alındığı gibi iade edilmesinin yahut söz konusu evin ödenmeyen kira bedeli olması durumlarında bu evin borçsuz olarak iade edilmesinin teminatı olarak kiracıdan alınır. Bu tür durumlar dışında ise ev sahibi tarafından kiracıya iade edilmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmesinde belirlenen süre tamamlanmadan kiracının evden çıkması durumunda ise çoğunlukla ev sahipleri depozitoyu vermek istemez. Ancak erken tahliye durumu tek başına depozitoyu geri vermeme nedeni değildir.
Burada depozito ile ilgili vurgulanması gereken en önemli şey ise; söz konusu kira sözleşmesine eklenmiş olan “kira sözleşmesi tamamlanmadan evden çıkan kişi depozitoyu kaybeder” vb. gibi ibarelerin bir geçerliliğinin olmamasıdır. Buna göre; depozito cayma bedeli ya da cezai şart olarak kullanılamaz.

Kiracı’nın Depozito Üzerindeki Hakları Nelerdir?

Hukukumuza göre Kiracıdan en fazla üç aylık kira bedeline denk depozito istenebilir. Ancak ev sahibi kiracı hakları gereği depozitoyu alan kendi hesabında tutamayacak olup Kanun’a göre vadeli bir tasarruf (mevduat) hesabına yatırarak faiz işletmelidir. Bu sayede kiracının yatırdığı depozito enflasyona karşı değer kaybetmeyecek olup aynı zamanda ev sahibinin de teminat miktarı artmış olacaktır. Depozito olarak nakit para verilmesi zorunlu olmayıp bono, çek veya teminat mektubu da verilebilir.
Depozitoyu eksiksiz geri almanın şartı kira konusu malın kiracıya ne durumda teslim edilmişse aynı şekilde mal sahibine geri teslim etmektir. Aksi halde mal sahibi gayrimenkulde oluşan zararlardan ötürü depozitoyu geri vermeyerek bu para ile tadilat masraflarını karşılayabilme imkânına sahiptir. Ayrıca mal sahibi depozitoyu eksik ödenen kira bedellerine de mahsup edebilecektir.
Kiracı gayrimenkulü kendisine verildiği durumda teslim etmekle sorumludur. Ancak gayrimenkulün normal kullanımından dolayı birtakım yıpranmalar oluşması olağandır. Bu tarz yıpranmalar sebebiyle mal sahibi depozitodan kesinti yapamaz.
Kiracı depozitoyu geri alamadığında kiracı hakları kapsamında mal sahibine icra takibi başlatabilecektir. Mal sahibi 7 gün içinde icra dosyasına itiraz etse ve takip dursa bile bu itirazın kaldırılması için dava açma imkânı bulunmaktadır. Davayı kazanan kiracı depozitoyu faiziyle birlikte geri alabilecektir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kiracı’nın Hakları Nelerdir?

Kira sözleşmesi şekle bağlı bir sözleşme değildir. Bu sebeple kira konusu mal, kira konusu malın devredilme süresi ve kira bedeli hususunda tarafların irade beyanlarının uyuşuyor olması yeterli olup kiracı hakları bakımından yazılı bir sözleşme yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Sözleşmenin yazılı olması, ilerde doğacak uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından önemli olacaktır. Bu durum sözleşmenin geçerliliğini etkilememektedir. Yazılı bir sözleşme olmadan, uygulamada kullanıldığı tabiriyle “kontratsız kira”da da kiracı hakları bulunmaktadır.
Bu nedenle kira sözleşmesinin kiracıya sağladığı bütün haklar, yazılı olmayan kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya da sağlanmaktadır.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı Nedir?

Kira sözleşmesinin hükümleri taraflar arasında serbestçe belirlenebilmektedir. Ancak bu durum ev sahibine kiracının aleyhine hükümler ekleme imkanı vermez. Örneğin bir aylık kirada gecikme olması halinde kiracının 1 yıllık kira bedelinin tümünü ödemek zorunda kalacağına ilişkin bir sözleşme hükmü geçersiz olacaktır.

Kiracı’nın Ortak Gider ve Aidatlara Dair Hakkı

Ortak gider ve aidat borcunu ödemesi gereken kişi aslında ev sahibidir. Ancak temizlik ve bakım vb giderlerde aksine bir anlaşma yoksa kiracı sorumlu olacaktır. Bunun dışında kalan çatı onarımı, asansör motor tamiri vb gibi giderlerde ise kiracının sorumluluğu yoktur.

Ev Sahibi Kiracıyı Kendi İhtiyacı İçin Çıkarabilir mi?

Ev sahibi ya da sonrasında evi onu satın alan yeni mal sahibi, bir ihtarname göndererek taşınmazı kendi ihtiyacı sebebiyle kullanacağını ve bu nedenle taşınmazdan çıkması gerektiğini kiracıya bildirebilir. Bu tarz durumlarda kiracı evi kendi tahliye etmezse yeni kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açmak zorunda kalır. Ancak yeni ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için kira konusu konut ya da iş yerini satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekmesi ve kiracıya 6 aylık süre vermesi gerekmektedir. Bu dava her halükarda kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte de açılabilir.
Söz konusu davada ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı, söz konusu konutun kendi ihtiyacına tahsis edilip edilemeyeceği araştırılacaktır. Kiracı yeni ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını veya evin söz konusu ihtiyacı gidermeye elverişli olmadığını ispat ettiği takdirde mahkeme tahliye talebini reddedecektir.


Kira Sözleşmesinden Doğan Davalar Nerede Görülür?

Kira sözleşmesinden kaynaklanması koşuluyla, her türlü tahliye, kira bedelinin tespiti ya da diğer tespit davaları, sözleşmenin feshinden kaynaklı davalar, sözleşmeden doğan tazminat veya alacak davaları ile kiracı haklarından doğan davalar bakımından görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira sözleşmesinden doğan davalarda yetkili mahkeme, kiracı haklarına sahip olan kiracının yerleşim yeri mahkemesi ve kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Tüm hukuki uyuşmazlıklarda olduğu gibi kira uyuşmazlıklarında da avukat desteğine başvurmanız önemlidir. Hukuki destek için bizlere ulaşabilirsiniz.
55 görüntüleme0 yorum

Son Yazılar

Hepsini Gör

Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
bottom of page