top of page

Kira sözleşmesi nasıl feshedilir

Güncelleme tarihi: 14 Tem 2023

TBK m. 299 : “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kira sözleşmesi; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu dördüncü bölümde 299 - 378 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi hem kiracıya hem de kiraya verene borç yükleyen yani iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiracının borcu bahse konu kiralananın bedelini ödemektir. Kiralayanın borcu ise yine sözleşmeye konu kiralananın kullanılmasını veya kullanmakla beraber ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmaktır.


Kira Sözleşmesi Nedir?


Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir.

Bu kapsamda kiraya veren sözleşmeye konu olan kiralananı belirtilen tarihte kullanıma elverişli durumda kiracıya teslim etmek zorundadır. Bu noktada kanunda konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin özel bir düzenleme vardır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananın kullanıma elverişli vaziyette teslim borcu kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.

Kiracının sözleşme kapsamında borcu ise kira bedelini ödemek ve özen yükümlülüğünü yerine getirmektir. Eğer sözleşmede kira bedelinin ödenmesine ilişkin herhangi bir düzenleme yapılmamışsa kiracı kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitimine kadar ödeyecektir.


Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?


Bu sözleşmenin yapılabilmesi için kanun özel şekil şartları düzenlememiştir. Dolayısıyla kira sözleşmelerinin yazılı veya sözlü yapılabilmesi mümkündür. Ancak önemle belirtmek gerekir ki her ne kadar kanun bir şekil şartı öngörmese de ilerde doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığının sağlanması için sözleşmelerin yazılı yapılması her zaman faydalı olacaktır. Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli şekilde yapılabilmektedir. Yani taraflar isterlerse sözleşmeye bir süre yazmadan da kira sözleşmesi yapabileceklerdir. Süre konusu kira sözleşmesinin feshi noktasında büyük önem arz etmektedir. Zira belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesiyle beraber sözleşme kendiliğinden sona erecektir.


Kanun üç ayrı kira tipi belirlemiştir. Bunlar adi kira, konut ve çatılı işyerleri kirası ve ürün kirasıdır. Biz bu makalemizde yalnızca konut ve çatılı işyeri kirasına değineceğiz.


Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi


Konut ve işyeri kira sözleşmeleri kanunda 339/356 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Konut genel hatlarıyla bir kimsenin içinde özel yaşamını sürdürdüğü yerdir. İşyeri ise kişilerin ticari, sınai, ekonomik faaliyetlerini sürdürdüğü mekan olarak tanımlanmaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki 339/356 maddeleri arasında düzenlenen işyeri kavramı sadece çatılı işyerlerini kapsamaktadır.


Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde Feshedilebilir?


Özetle kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde kiracı tarafından sözleşme sona ermeden en az 15 gün önce bildirimde bulunularak feshedilebilir. Kiraya veren ancak 10 uzama yılının ardından uzayan yıldan 3 ay evvel bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir.


Tüm bunlarla beraber bazen olağanüstü hallerin varlığı halinde sözleşme ilişkisinin bitmesi gerekeceği durumlar olabilecektir. Bu hâllerde de sözleşmenin feshedilebilecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine göre: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” Kanunda olağanüstü hallerin ne olduğu sayılmamıştır. Bu husus her olayda olayın mahiyetine göre ayrı ayrı değerlendirilecektir. Bu haller örneğin kiracının başka şehre tayininin çıkması savaş veya ekonomik kriz,ağır hastalık durumlarıdır. Kanun maddesinde hakimin parasal sonuçları karara bağlayacağı hüküm altına alınmıştır.



Bununla beraber kanun koyucu kiracının temerrüdü halinde de kiraya verenin sözleşmeyi feshedebileceğini düzenlemiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”


Kiracı kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Kiralananı kullanırken komşuluk hukukuna uygun hareket etmek zorundadır. Bu hususa ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine göre: “Kiracı kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.” Süre sonunda kiracının aykırılığı gidermemesi halinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Bununla beraber bazı hallerde kiraya verenin kiracıya süre vermesine gerek olmadan kira kontratı feshi mümkündür. Şöyle ki:

· Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,

· Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması

· Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.


Kiracının kiralananın tesliminin ardından iflas etmesi halinde de kiracı kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin kiracıdan bir güvence verilmesini isteyebilmektedir. Kiraya veren kiracı tarafından ve iflas masasından güvence verilmesi için süre verir. Sürenin ardından güvence verilmezse kiraya veren herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi feshedebilir.


Kiraya verenin sözleşmeye konu kiralananı kiracıya kullanıma elverişli vaziyette teslim etme borcu bulunmaktadır. Bu yükümlülüğe aykırı hareket edilmesi halinde de şartlarına uyulmak kaydıyla kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.


Son olarak Borçlar Kanunu m. 333 “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler”



Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?


Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre kira feshi farklı şekillerde yapılabilmektedir. Kira sözleşmesi feshi bildirim yolu ile ayrıca dava yolu ile gerçekleştirilebilmektedir.


Kira Sözleşmesi’nin Bildirim Yolu ile Feshi


Türkiye Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala bildirim yolu ile sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Kiracı kiralanandan çıkacağını belirtmediyse kira sözleşmesi 1 yıl süre ile yenilenir.

Not: Kiracı eğer evli ise, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle kiracıyı evden/işyerinden çıkartamaz. Taşınmaz mal sahibinin kira sözleşmesini süreyi neden göstererek feshedebilmesi için kira sözleşmesinin 10 yılı doldurmuş olması gerekir. 10 yılı doldurmuş sözleşmelerde, kiraya veren 10 yıllık sürenin dolmasından 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.


Kira Sözleşmesi’nin Dava Yolu ile Feshi


Dava yolu ile kira sözleşmesinin feshi, kiracı ve kiralayan arasında anlaşmazlık durumunda başvurulan yollardan biridir.

Kiraya veren;

Kendisi, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ev/iş yeri gereksinimi nedeniyle,

Ev/iş yerinin yeniden inşası ya da imar nedeniyle onarımı gibi kiralanan yerin kullanılmama durumlarına bağlı nedenlerle,

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle,

Kiralananı sonradan satın alan kişi; kendisi, eşi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için evi kullanacaksa ve bu durumda kiracı evden çıkmak istemezse,

Dava yoluna başvurarak kira sözleşmesini feshedebilir.

Not: Türkiye Borçlar Kanunu’nun (TBK) 355. maddesine göre; kişinin kendisi, eşi ve yakınlarının ev/iş yeri gereksinimi nedeniyle kiracı dava yoluyla kiralanandan çıkartıldıysa, üç yıl eski kiracı dışında bir başkasına kiraya verilemez.

Kira sözleşmesindeki süreleri örneklerle açıklayacak olursak

Örneğin;

· 01.01.2022 tarihinde imzalanan bir sözleşme olduğunu varsayalım

· Sözleşme süresi taraflarca 1 yıllık olarak belirlenmiş olsun

· 01.01.2023 tarihinde sözleşme süresi bitmiş ve kiracı bildirimde bulunmamış ise sözleşme uzamış sayılacaktır.

· 10 uzama yılından sonra yani 01.01.2032 tarihinden itibaren gelecek uzama yılının bitiminden 3 ay evvel yani 01.01.2032 tarihinden 3 ay evvel 01.10.2031 tarihinde fesih bildiriminde bulunularak sözleşme sona erdirilebilecektir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacaktır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshi ise belirli süreli sözleşmenin feshinden farklıdır.


**** Her hukuki sorunda olduğu gibi kira kaynaklı davalarda da mağduriyet yaşamamanız için bir avukattan destek almanızda büyük fayda vardır. Eğer kiracıysanız veya ev sahibiyseniz bizlere ulaşabilirsiniz.


27 görüntüleme0 yorum

Son Yazılar

Hepsini Gör

Kiracı Hakları Nelerdir? Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Son birkaç yılda mahkemeleri en çok meşgul eden konulardan biri kiracı- ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklardır. Ülkemizdeki enflasyon ve hayat pahalılığı ve başka birçok nedenle her alanda fiyatlar art

Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
bottom of page